The Trails
Закрытое комьюнити таунхаусов от D.R. Horton · секция B, Belle Terre Parkway, Palm Coast
Фотографии из готовых юнитов и территории посёлка. Комплектация и вид отличаются по конкретному адресу.
Один из немногих закрытых посёлков в Palm Coast и самый доступный вход в новое жильё в городе. Таунхаусы 2023 и 2024 годов постройки, две и три спальни, с одним или двумя гаражными местами. HOA $82 в месяц.
Секция B — одна из самых удобных локаций в городе. Это центр Palm Coast, вдоль Belle Terre Parkway: две школы в пешей доступности, больница, магазины и парки в нескольких минутах. За такую логистику в других районах обычно платят заметно дороже.
Ниже — то, что не меняется: устройство посёлка, окружение и на что смотреть перед покупкой. Актуальные объекты в продаже — по кнопке, там всегда живые данные из MLS.
Виды из окон
Посёлок стоит на границе с сосновым лесом, и часть корпусов выходит окнами прямо в него. Это не «зелёная зона» на плане застройки, а настоящий лес: сосны в полный рост, пальметто в подлеске, утром птицы.
Другая часть юнитов смотрит на озеро. Вечером вода отражает соседний ряд и небо, и вид из окна меняется в течение дня, а не остаётся картинкой.
Юнитов с такими видами немного, и стоят они столько же, сколько выходящие на парковку. Это как раз тот случай, когда выбор конкретного адреса важнее выбора посёлка.
Вид в сосновый лес: из окна второго этажа и с крытой террасы.
Вид на озеро: со двора и с террасы под сеткой.
Что это за посёлок
Устройство
| Тип | таунхаусы, ряд |
| Застройщик | D.R. Horton |
| Годы постройки | 2023 и 2024 |
| Спальни | две или три |
| Гараж | одно или два места |
| Площадь | 1 442 – 1 795 кв. футов |
| Территория | закрытая, с воротами |
| Детская площадка | есть |
| HOA | $82 в месяц |
Что рядом
| Школы | Belle Terre Elementary и Indian Trails Middle School, обе в пешей доступности |
| Больница | AdventHealth Palm Coast, круглосуточная неотложка |
| Парки | Belle Terre Park, Southern Recreation Center |
| Спорт | Belle Terre Swim & Racquet Club, Palm Coast Aquatics Center |
| Тропы | Lehigh Trailhead и Lehigh Trail, 6,7 мили |
| Магазины | Publix и Town Center в нескольких минутах |
| Трассы | быстрый выезд на I-95 и US-1 |
| Океан | около 20 минут до Flagler Beach |
Посёлок
Въезд, вид с высоты, фасады на закате, ряд вдоль озера и детская площадка на территории.
Почему секция B стоит отдельного разговора
В Palm Coast районы обозначаются буквами, и они очень разные по удобству. Секция B — это центр: две школы прямо на Belle Terre Parkway, Belle Terre Elementary и Indian Trails Middle School, стоят рядом друг с другом. Ребёнок ходит в школу пешком одиннадцать лет подряд, а не едет через весь город.
Там же AdventHealth Palm Coast с круглосуточной неотложкой — для семьи с детьми и для пожилых родителей это не абстракция, а разница в пятнадцать минут в неподходящий момент.
Плюс Belle Terre Park, Southern Recreation Center, бассейн и теннис в Belle Terre Swim & Racquet, выход на Lehigh Trail. Publix и Town Center в нескольких минутах.
На снимке видно обе школы: Belle Terre Elementary и Indian Trails Middle School стоят прямо через дорогу от посёлка. Справа — тот самый сосновый лес.
Это редкое сочетание для нового жилья. Обычно новостройки строят на окраинах, где земля дешевле, а до школы и магазина двадцать минут. Здесь всё наоборот: посёлок 2023–2024 годов в уже сложившемся центре города.
Данные MLS
Что в продаже сейчас
На день подготовки этой страницы в The Trails доступны четыре таунхауса. По кнопке откроется подборка с ценами, фотографиями и планировками — это данные из MLS, те же, что вижу я.
Посмотреть четыре варианта →Если кнопка не открылась, скопируйте адрес:
portal.onehome.com/en-US/share/3031952d64759
Эта подборка — снимок на сегодня. Таунхаусы здесь уходят быстро, а новые появляются без предупреждения. По этой ссылке они не подтянутся.
Если ищете всерьёз, я настрою персональный доступ: новые объекты будут приходить вам письмом в день появления, вместе с изменениями цены и статуса. Там же можно отмечать понравившееся и писать мне прямо под объектом — так я пойму, что вам подходит, быстрее, чем по описанию словами.
Сделайте мне персональную подборку →Настраивается за пять минут, ничего не стоит и ни к чему не обязывает.
Сколько стоит здесь жить
Расчёт для сдачи в аренду
Цена объекта
Первый взнос
Платёж посчитан по ставке 6,6% — взята как пример, а не как предложение. Свою ставку вы узнаете у кредитора, я познакомлю.
| Платёж по кредиту | $1 437 |
| Налог, с homestead exemption | $182 |
| Страховка HO-6 | $83 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $112 |
| Итого в месяц | $1 897 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 357 |
| Налог, с homestead exemption | $182 |
| Страховка HO-6 | $83 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $106 |
| Итого в месяц | $1 811 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 277 |
| Налог, с homestead exemption | $182 |
| Страховка HO-6 | $83 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 625 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 197 |
| Налог, с homestead exemption | $182 |
| Страховка HO-6 | $83 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 545 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 118 |
| Налог, с homestead exemption | $182 |
| Страховка HO-6 | $83 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 465 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 552 |
| Налог, с homestead exemption | $200 |
| Страховка HO-6 | $90 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $122 |
| Итого в месяц | $2 045 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 466 |
| Налог, с homestead exemption | $200 |
| Страховка HO-6 | $90 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $115 |
| Итого в месяц | $1 953 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 380 |
| Налог, с homestead exemption | $200 |
| Страховка HO-6 | $90 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 752 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 293 |
| Налог, с homestead exemption | $200 |
| Страховка HO-6 | $90 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 665 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 207 |
| Налог, с homestead exemption | $200 |
| Страховка HO-6 | $90 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 579 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 667 |
| Налог, с homestead exemption | $218 |
| Страховка HO-6 | $97 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $130 |
| Итого в месяц | $2 194 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 574 |
| Налог, с homestead exemption | $218 |
| Страховка HO-6 | $97 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $123 |
| Итого в месяц | $2 094 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 482 |
| Налог, с homestead exemption | $218 |
| Страховка HO-6 | $97 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 879 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 389 |
| Налог, с homestead exemption | $218 |
| Страховка HO-6 | $97 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 786 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 296 |
| Налог, с homestead exemption | $218 |
| Страховка HO-6 | $97 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 693 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 782 |
| Налог, с homestead exemption | $236 |
| Страховка HO-6 | $103 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $140 |
| Итого в месяц | $2 343 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 683 |
| Налог, с homestead exemption | $236 |
| Страховка HO-6 | $103 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $132 |
| Итого в месяц | $2 236 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 584 |
| Налог, с homestead exemption | $236 |
| Страховка HO-6 | $103 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $2 006 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 485 |
| Налог, с homestead exemption | $236 |
| Страховка HO-6 | $103 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 907 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 386 |
| Налог, с homestead exemption | $236 |
| Страховка HO-6 | $103 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 808 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 897 |
| Налог, с homestead exemption | $255 |
| Страховка HO-6 | $110 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $148 |
| Итого в месяц | $2 492 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 791 |
| Налог, с homestead exemption | $255 |
| Страховка HO-6 | $110 |
| HOA | $82 |
| Страховка кредита, до 20% выплаты | $140 |
| Итого в месяц | $2 378 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 686 |
| Налог, с homestead exemption | $255 |
| Страховка HO-6 | $110 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $2 133 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 581 |
| Налог, с homestead exemption | $255 |
| Страховка HO-6 | $110 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $2 027 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Платёж по кредиту | $1 475 |
| Налог, с homestead exemption | $255 |
| Страховка HO-6 | $110 |
| HOA | $82 |
| Итого в месяц | $1 922 |
Коммунальные и интернет сверху, обычно $180–260 в месяц для таунхауса этой площади. Ландшафт и внешнее обслуживание, как правило, покрывает HOA — состав взносов подтверждаю по конкретному объекту.
| Аренда | $1 700 |
| Управление, 10% | −$170 |
| Простои, 5% | −$85 |
| Ремонт, 5% | −$85 |
| Налог, без homestead | −$227 |
| Страховка | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$967 |
На вложенные: -27,9% живыми деньгами, -18,1% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 700 |
| Управление, 10% | −$170 |
| Простои, 5% | −$85 |
| Ремонт, 5% | −$85 |
| Налог, без homestead | −$227 |
| Страховка | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$967 |
На вложенные: -15,9% живыми деньгами, -9,7% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 700 |
| Управление, 10% | −$170 |
| Простои, 5% | −$85 |
| Ремонт, 5% | −$85 |
| Налог, без homestead | −$227 |
| Страховка | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$967 |
На вложенные: -7,4% живыми деньгами, -3,1% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 700 |
| Управление, 10% | −$170 |
| Простои, 5% | −$85 |
| Ремонт, 5% | −$85 |
| Налог, без homestead | −$227 |
| Страховка | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$967 |
На вложенные: -4,4% живыми деньгами, -1,1% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 700 |
| Управление, 10% | −$170 |
| Простои, 5% | −$85 |
| Ремонт, 5% | −$85 |
| Налог, без homestead | −$227 |
| Страховка | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$967 |
На вложенные: -2,4% живыми деньгами, 0,2% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 850 |
| Управление, 10% | −$185 |
| Простои, 5% | −$92 |
| Ремонт, 5% | −$92 |
| Налог, без homestead | −$245 |
| Страховка | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 063 |
На вложенные: -27,2% живыми деньгами, -17,3% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 850 |
| Управление, 10% | −$185 |
| Простои, 5% | −$92 |
| Ремонт, 5% | −$92 |
| Налог, без homestead | −$245 |
| Страховка | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 063 |
На вложенные: -15,3% живыми деньгами, -9,1% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 850 |
| Управление, 10% | −$185 |
| Простои, 5% | −$92 |
| Ремонт, 5% | −$92 |
| Налог, без homestead | −$245 |
| Страховка | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 063 |
На вложенные: -7,0% живыми деньгами, -2,7% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 850 |
| Управление, 10% | −$185 |
| Простои, 5% | −$92 |
| Ремонт, 5% | −$92 |
| Налог, без homestead | −$245 |
| Страховка | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 063 |
На вложенные: -4,1% живыми деньгами, -0,8% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 850 |
| Управление, 10% | −$185 |
| Простои, 5% | −$92 |
| Ремонт, 5% | −$92 |
| Налог, без homestead | −$245 |
| Страховка | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 063 |
На вложенные: -2,1% живыми деньгами, 0,4% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 950 |
| Управление, 10% | −$195 |
| Простои, 5% | −$98 |
| Ремонт, 5% | −$98 |
| Налог, без homestead | −$264 |
| Страховка | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 118 |
На вложенные: -28,1% живыми деньгами, -18,3% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 950 |
| Управление, 10% | −$195 |
| Простои, 5% | −$98 |
| Ремонт, 5% | −$98 |
| Налог, без homestead | −$264 |
| Страховка | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 118 |
На вложенные: -16,0% живыми деньгами, -9,8% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 950 |
| Управление, 10% | −$195 |
| Простои, 5% | −$98 |
| Ремонт, 5% | −$98 |
| Налог, без homestead | −$264 |
| Страховка | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 118 |
На вложенные: -7,5% живыми деньгами, -3,1% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 950 |
| Управление, 10% | −$195 |
| Простои, 5% | −$98 |
| Ремонт, 5% | −$98 |
| Налог, без homestead | −$264 |
| Страховка | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 118 |
На вложенные: -4,5% живыми деньгами, -1,2% с учётом погашения долга.
| Аренда | $1 950 |
| Управление, 10% | −$195 |
| Простои, 5% | −$98 |
| Ремонт, 5% | −$98 |
| Налог, без homestead | −$264 |
| Страховка | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 118 |
На вложенные: -2,5% живыми деньгами, 0,1% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 050 |
| Управление, 10% | −$205 |
| Простои, 5% | −$102 |
| Ремонт, 5% | −$102 |
| Налог, без homestead | −$282 |
| Страховка | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 173 |
На вложенные: -29,0% живыми деньгами, -19,1% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 050 |
| Управление, 10% | −$205 |
| Простои, 5% | −$102 |
| Ремонт, 5% | −$102 |
| Налог, без homestead | −$282 |
| Страховка | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 173 |
На вложенные: -16,6% живыми деньгами, -10,3% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 050 |
| Управление, 10% | −$205 |
| Простои, 5% | −$102 |
| Ремонт, 5% | −$102 |
| Налог, без homestead | −$282 |
| Страховка | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 173 |
На вложенные: -8,0% живыми деньгами, -3,6% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 050 |
| Управление, 10% | −$205 |
| Простои, 5% | −$102 |
| Ремонт, 5% | −$102 |
| Налог, без homestead | −$282 |
| Страховка | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 173 |
На вложенные: -4,8% живыми деньгами, -1,5% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 050 |
| Управление, 10% | −$205 |
| Простои, 5% | −$102 |
| Ремонт, 5% | −$102 |
| Налог, без homestead | −$282 |
| Страховка | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 173 |
На вложенные: -2,7% живыми деньгами, -0,2% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 150 |
| Управление, 10% | −$215 |
| Простои, 5% | −$108 |
| Ремонт, 5% | −$108 |
| Налог, без homestead | −$300 |
| Страховка | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 228 |
На вложенные: -29,7% живыми деньгами, -19,9% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 150 |
| Управление, 10% | −$215 |
| Простои, 5% | −$108 |
| Ремонт, 5% | −$108 |
| Налог, без homestead | −$300 |
| Страховка | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 228 |
На вложенные: -17,1% живыми деньгами, -10,8% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 150 |
| Управление, 10% | −$215 |
| Простои, 5% | −$108 |
| Ремонт, 5% | −$108 |
| Налог, без homestead | −$300 |
| Страховка | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 228 |
На вложенные: -8,3% живыми деньгами, -3,9% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 150 |
| Управление, 10% | −$215 |
| Простои, 5% | −$108 |
| Ремонт, 5% | −$108 |
| Налог, без homestead | −$300 |
| Страховка | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 228 |
На вложенные: -5,1% живыми деньгами, -1,8% с учётом погашения долга.
| Аренда | $2 150 |
| Управление, 10% | −$215 |
| Простои, 5% | −$108 |
| Ремонт, 5% | −$108 |
| Налог, без homestead | −$300 |
| Страховка | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Чистыми до кредита | +$1 228 |
На вложенные: -3,0% живыми деньгами, -0,4% с учётом погашения долга.
Два налоговых момента в вашу пользу
Homestead exemption. Если это ваше основное жильё, до $50 000 снимается с налогооблагаемой базы. В расчёте выше уже учтено. Право на вычет и его размер подтверждает оценщик округа.
Save Our Homes. После оформления homestead оценочная стоимость не может расти больше чем на 3% в год, что бы ни делал рынок. На горизонте десяти лет эта защита стоит дороже самого вычета.
Аренда здесь разрешена
Долгосрочная аренда в The Trails разрешена уставом ассоциации. В закрытых посёлках так бывает не всегда, и для инвестора это существенно: юнит можно сдавать, не нарушая правил и не рискуя штрафами.
Документы ассоциации я передаю вместе с предложением, чтобы вы видели условия своими глазами, а не с моих слов.
Честно про цифры
Собственная доходность таунхауса здесь около 4,5–4,8% при арендных ставках, взятых по рынку на сегодня. Это то, что объект приносит сам, без кредита.
Сравните её со своей ставкой. Если ставка выше — заёмные деньги будут стоить дороже, чем зарабатывает объект, и денежный поток при небольшом взносе уйдёт в минус. Это видно в таблице выше: переключите взнос и посмотрите, где проходит граница именно у вас.
Это не значит, что покупка бессмысленна. Это значит, что она не про денежный поток. Новый таунхаус в закрытом посёлке — это низкие расходы на обслуживание, внешний ремонт на HOA, стабильный арендатор и ставка на рост стоимости. Рост стоимости никто не гарантирует, включая меня. Если ваша цель — поток каждый месяц, скажите, и я покажу, где его сейчас можно получить, а где нет.
Внутри
Планировки в два этажа: гостиная, кухня и санузел внизу, спальни наверху. Гранитные столешницы, техника из нержавейки, отдельная постирочная.
Фотографии из готовых юнитов этого посёлка. Комплектация может отличаться по конкретному адресу.
До океана и вокруг
| Flagler Beach | около 20 минут · пирс, кафе, низкая застройка |
| Jungle Hut Park | около 15 минут · парковка, душ, тихий выход к океану |
| MalaCompra Park | около 20 минут · 36 акров вдоль побережья |
| Varn Park | около 20 минут · спуск для колясок, большая парковка |
| Washington Oaks Gardens | около 25 минут · парк штата между океаном и рекой, коралловые скалы |
| Сент-Огастин | 30–40 минут · старейший город США, основан в 1565 году |
| Дейтона-Бич | около 40 минут |
| Джексонвилл | около 1 часа 15 минут |
Время в пути указано по обычному дневному трафику и может отличаться в сезон.
Про Сент-Огастин стоит сказать отдельно. Это старейший постоянно населённый город Соединённых Штатов, старше Бостона и Нью-Йорка почти на полвека. Испанская крепость, мощёные улицы, ресторанчики. Сорок минут от дома — и вы там на ужин в субботу, а не в отпуске раз в год.
Выход к океану, побережье с высоты, Intracoastal Waterway.
Парки, спорт и магазины рядом
Парки и природа
- Belle Terre Park — спортивные поля, площадки, теннис, гандбол и ракетбол
- Southern Recreation Center — поля и площадки, рядом с секцией B
- Belle Terre Swim & Racquet Club — бассейн и корты
- Palm Coast Aquatics Center — крытый бассейн круглый год
- Lehigh Trail — 6,7 мили по старой железнодорожной насыпи, ровная и тенистая
- Lehigh Trailhead — площадки для собак, отдельно для мелких и крупных
- Graham Swamp Preserve — тропы по флоридскому лесу, на маршруте Lehigh Trail
Магазины и повседневное
- Publix на Belle Terre Parkway — основные продукты
- Palm Coast Town Center — Target, Bealls, кафе, аптеки, банки
- Island Walk Shopping Center — Publix, рестораны, услуги
- Palm Coast Landing — крупные сетевые магазины
- AdventHealth Palm Coast — больница с круглосуточной неотложкой
- Выезд на I-95 в нескольких минутах
AdventHealth Palm Coast, каналы Palm Coast с выходом в Intracoastal, поля для гольфа поблизости.
Как читать эту таблицу
«Своя доходность объекта» — главная строка. Это сколько таунхаус приносит сам по себе, если купить его без кредита: аренда минус управление, простои, ремонт, налог, страховка и HOA.
Дальше сравните её со своей ставкой по кредиту. Если доходность объекта выше ставки — заёмные деньги работают на вас. Если ниже — против, и увеличение взноса этого не меняет.
Расчёты построены на ставке 6,6% для примера. Ваша будет другой: она зависит от кредитной истории, программы и того, покупаете вы для себя или под сдачу. Точную цифру даст кредитор, и я познакомлю вас с тем, с кем работаю.
Узнайте свою ставку до того, как выбирать
Все расчёты выше построены на ставке 6,6%, взятой для примера. Ваша будет другой: она зависит от кредитной истории, программы и от того, покупаете вы для себя или под сдачу.
Я работаю с Ингой. Она скажет, на что вы реально проходите и каким будет ваш платёж. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.
Почему это стоит сделать первым шагом. Зная свою ставку, вы сразу увидите, где проходит граница именно у вас: при каком взносе поток выходит в плюс и какая цена объекта имеет смысл. Без этой цифры выбор юнита — гадание, а с ней это арифметика.
Плюс с одобрением на руках вы сильнее в переговорах: продавец видит покупателя, который точно закроет сделку.
Скажите слово — и я вас познакомлю. Условия кредитования определяет кредитор, я в них не участвую.
На что смотреть при выборе конкретного юнита
- Крайний в ряду или средний. Крайние дороже, но у них окна с трёх сторон, больше света и одна общая стена вместо двух. На перепродаже разница заметна.
- Что за окном. В одном ряду вид может быть на пруд, а может на парковку соседей. Цена при этом одинаковая.
- Расстояние до ворот и до площадки. Близко к воротам — шум машин. Рядом с площадкой — шум детей. Оба варианта кому-то плюс, кому-то минус.
- Что покрывает HOA. Обычно кровля, наружные стены, газон и ворота, но состав взносов надо читать, а не предполагать. От этого зависит ваш бюджет на ремонт.
- Резервный фонд HOA. Если он пустой, взносы вырастут. Смотрю финансовый отчёт ассоциации до предложения.
VHR Virtual Homes Realty · Palm Coast
Давайте посмотрим вживую
Разница между юнитами внутри одного ряда больше, чем кажется по фотографиям: свет, вид, шум, соседи. Съездим и пройдём несколько, а параллельно я запрошу устав HOA и финансовый отчёт ассоциации.
Написать в WhatsApp →Информация носит справочный характер и не является офертой, финансовой, налоговой или юридической консультацией. Цены, площади и размер взносов HOA приведены по открытым данным застройщика и MLS и могут отличаться по конкретному объекту. Налог рассчитан по средней ставке Flagler County; для основного жилья учтён homestead exemption, фактические суммы устанавливает округ. Страховка и арендные ставки — рыночная оценка на дату подготовки материала, а не гарантированный результат. Ставка по кредиту и требования к первому взносу определяются кредитором и индивидуальны; использованная в расчётах ставка 6,6% приведена как пример и не является предложением кредита. Правила HOA, включая ограничения на сдачу в аренду, подлежат проверке по уставу конкретной ассоциации.
Олеся Гарниза · лицензированный риелтор Флориды, VHR Virtual Homes Realty
Palm Coast, Flagler County · +1 (818) 844-6116 · usa@olesyagarniza.com · olesyagarniza.com
The Trails
Gated townhome community by D.R. Horton · B Section, Belle Terre Parkway, Palm Coast
Photographs from completed units and the grounds. Finishes and views vary by address.
One of the few gated neighbourhoods in Palm Coast, and the most affordable way into new construction in the city. Townhomes built in 2023 and 2024, two and three bedrooms, with one or two garage bays. HOA is $82 a month.
The B Section is one of the most convenient locations in town. This is central Palm Coast, along Belle Terre Parkway: two schools within walking distance, a hospital, shops and parks minutes away. That kind of convenience usually costs noticeably more elsewhere.
Below is everything that does not change — the community itself, what surrounds it, and what to look at before you buy. Current listings are behind the button, straight from the MLS.
The views
The community backs onto a pine forest, and some of the buildings look straight into it. This is not a landscaped buffer on a site plan — it is real forest: full-height pines, saw palmetto underneath, birds in the morning.
Other units face the lake. In the evening the water reflects the opposite row and the sky, so the view changes through the day instead of staying a picture.
There are not many units with either view, and they cost the same as the ones facing the parking. This is exactly the case where choosing the right address matters more than choosing the right community.
Into the pine forest: from an upstairs window and from the covered lanai.
Onto the lake: from the yard and from the screened lanai.
The community
The basics
| Type | townhomes |
| Builder | D.R. Horton |
| Built | 2023 and 2024 |
| Bedrooms | two or three |
| Garage | one or two bays |
| Size | 1,442 – 1,795 sq ft |
| Access | gated |
| Playground | yes, on site |
| HOA | $82 a month |
What is nearby
| Schools | Belle Terre Elementary and Indian Trails Middle School, both within walking distance |
| Hospital | AdventHealth Palm Coast, 24/7 emergency |
| Parks | Belle Terre Park, Southern Recreation Center |
| Sports | Belle Terre Swim & Racquet Club, Palm Coast Aquatics Center |
| Trails | Lehigh Trailhead and the Lehigh Trail, 6.7 miles |
| Shopping | Publix and Town Center, minutes away |
| Highways | quick access to I-95 and US-1 |
| Ocean | about 20 minutes to Flagler Beach |
Around the neighbourhood
The entrance, the community from above, facades at dusk, the row along the lake and the playground on site.
Why the B Section deserves a word of its own
Palm Coast is laid out in lettered sections, and they differ a great deal in convenience. The B Section is the centre of town: two schools right on Belle Terre Parkway, Belle Terre Elementary and Indian Trails Middle School, standing next to each other. A child walks to school for eleven years running rather than being driven across town.
AdventHealth Palm Coast, with 24/7 emergency care, is right there as well — for a family with children or with older parents that is not an abstraction, it is fifteen minutes at the wrong moment.
Add Belle Terre Park, the Southern Recreation Center, the pool and courts at Belle Terre Swim & Racquet, and access to the Lehigh Trail. Publix and Town Center are minutes away.
Both schools are visible in this shot, directly across from the community. To the right is the pine forest.
This is a rare combination for new construction. New neighbourhoods usually go up on the edge of town where land is cheaper, twenty minutes from a school or a grocery store. Here it is the other way round: a 2023–2024 community inside the established centre of the city.
MLS data
What is available right now
As of the date this page was prepared, there are four townhomes available in The Trails. The button opens the current selection with prices, photographs and floor plans — MLS data, the same I see.
See the four available homes →If the button does not open, copy the address:
portal.onehome.com/en-US/share/3031952d64759
That selection is a snapshot of today. Townhomes here move quickly and new ones appear without warning. They will not show up at that link.
If you are looking seriously, I will set up a personal search: new listings reach you by email the day they appear, along with price and status changes. You can mark what you like and message me right under each home — that tells me what suits you faster than any description.
Set up a personal search for me →Takes five minutes, costs nothing, commits you to nothing.
What it costs to live here
The numbers as a rental
Price
Down payment
Payments are calculated at 6.6%, used as an example and not as an offer of credit. Yours will differ — your lender sets it, and I will introduce you to mine.
| Principal & interest | $1,437 |
| Property tax, with homestead exemption | $182 |
| Insurance | $83 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $112 |
| Total per month | $1,897 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,357 |
| Property tax, with homestead exemption | $182 |
| Insurance | $83 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $106 |
| Total per month | $1,811 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,277 |
| Property tax, with homestead exemption | $182 |
| Insurance | $83 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,625 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,197 |
| Property tax, with homestead exemption | $182 |
| Insurance | $83 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,545 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,118 |
| Property tax, with homestead exemption | $182 |
| Insurance | $83 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,465 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,552 |
| Property tax, with homestead exemption | $200 |
| Insurance | $90 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $122 |
| Total per month | $2,045 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,466 |
| Property tax, with homestead exemption | $200 |
| Insurance | $90 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $115 |
| Total per month | $1,953 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,380 |
| Property tax, with homestead exemption | $200 |
| Insurance | $90 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,752 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,293 |
| Property tax, with homestead exemption | $200 |
| Insurance | $90 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,665 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,207 |
| Property tax, with homestead exemption | $200 |
| Insurance | $90 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,579 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,667 |
| Property tax, with homestead exemption | $218 |
| Insurance | $97 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $130 |
| Total per month | $2,194 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,574 |
| Property tax, with homestead exemption | $218 |
| Insurance | $97 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $123 |
| Total per month | $2,094 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,482 |
| Property tax, with homestead exemption | $218 |
| Insurance | $97 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,879 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,389 |
| Property tax, with homestead exemption | $218 |
| Insurance | $97 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,786 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,296 |
| Property tax, with homestead exemption | $218 |
| Insurance | $97 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,693 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,782 |
| Property tax, with homestead exemption | $236 |
| Insurance | $103 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $140 |
| Total per month | $2,343 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,683 |
| Property tax, with homestead exemption | $236 |
| Insurance | $103 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $132 |
| Total per month | $2,236 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,584 |
| Property tax, with homestead exemption | $236 |
| Insurance | $103 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $2,006 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,485 |
| Property tax, with homestead exemption | $236 |
| Insurance | $103 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,907 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,386 |
| Property tax, with homestead exemption | $236 |
| Insurance | $103 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,808 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,897 |
| Property tax, with homestead exemption | $255 |
| Insurance | $110 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $148 |
| Total per month | $2,492 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,791 |
| Property tax, with homestead exemption | $255 |
| Insurance | $110 |
| HOA | $82 |
| Mortgage insurance, until 20% equity | $140 |
| Total per month | $2,378 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,686 |
| Property tax, with homestead exemption | $255 |
| Insurance | $110 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $2,133 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,581 |
| Property tax, with homestead exemption | $255 |
| Insurance | $110 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $2,027 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Principal & interest | $1,475 |
| Property tax, with homestead exemption | $255 |
| Insurance | $110 |
| HOA | $82 |
| Total per month | $1,922 |
Utilities and internet are additional, typically $180–260 a month for a townhome this size. Lawn care and exterior maintenance are generally covered by the HOA — I confirm what is included for each specific unit.
| Rent | $1,700 |
| Property management, 10% | −$170 |
| Vacancy allowance, 5% | −$85 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$85 |
| Property tax, no homestead | −$227 |
| Insurance | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$967 |
On cash invested: -27.9% in cash, -18.1% including principal paydown.
| Rent | $1,700 |
| Property management, 10% | −$170 |
| Vacancy allowance, 5% | −$85 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$85 |
| Property tax, no homestead | −$227 |
| Insurance | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$967 |
On cash invested: -15.9% in cash, -9.7% including principal paydown.
| Rent | $1,700 |
| Property management, 10% | −$170 |
| Vacancy allowance, 5% | −$85 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$85 |
| Property tax, no homestead | −$227 |
| Insurance | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$967 |
On cash invested: -7.4% in cash, -3.1% including principal paydown.
| Rent | $1,700 |
| Property management, 10% | −$170 |
| Vacancy allowance, 5% | −$85 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$85 |
| Property tax, no homestead | −$227 |
| Insurance | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$967 |
On cash invested: -4.4% in cash, -1.1% including principal paydown.
| Rent | $1,700 |
| Property management, 10% | −$170 |
| Vacancy allowance, 5% | −$85 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$85 |
| Property tax, no homestead | −$227 |
| Insurance | −$83 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$967 |
On cash invested: -2.4% in cash, 0.2% including principal paydown.
| Rent | $1,850 |
| Property management, 10% | −$185 |
| Vacancy allowance, 5% | −$92 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$92 |
| Property tax, no homestead | −$245 |
| Insurance | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,063 |
On cash invested: -27.2% in cash, -17.3% including principal paydown.
| Rent | $1,850 |
| Property management, 10% | −$185 |
| Vacancy allowance, 5% | −$92 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$92 |
| Property tax, no homestead | −$245 |
| Insurance | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,063 |
On cash invested: -15.3% in cash, -9.1% including principal paydown.
| Rent | $1,850 |
| Property management, 10% | −$185 |
| Vacancy allowance, 5% | −$92 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$92 |
| Property tax, no homestead | −$245 |
| Insurance | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,063 |
On cash invested: -7.0% in cash, -2.7% including principal paydown.
| Rent | $1,850 |
| Property management, 10% | −$185 |
| Vacancy allowance, 5% | −$92 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$92 |
| Property tax, no homestead | −$245 |
| Insurance | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,063 |
On cash invested: -4.1% in cash, -0.8% including principal paydown.
| Rent | $1,850 |
| Property management, 10% | −$185 |
| Vacancy allowance, 5% | −$92 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$92 |
| Property tax, no homestead | −$245 |
| Insurance | −$90 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,063 |
On cash invested: -2.1% in cash, 0.4% including principal paydown.
| Rent | $1,950 |
| Property management, 10% | −$195 |
| Vacancy allowance, 5% | −$98 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$98 |
| Property tax, no homestead | −$264 |
| Insurance | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,118 |
On cash invested: -28.1% in cash, -18.3% including principal paydown.
| Rent | $1,950 |
| Property management, 10% | −$195 |
| Vacancy allowance, 5% | −$98 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$98 |
| Property tax, no homestead | −$264 |
| Insurance | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,118 |
On cash invested: -16.0% in cash, -9.8% including principal paydown.
| Rent | $1,950 |
| Property management, 10% | −$195 |
| Vacancy allowance, 5% | −$98 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$98 |
| Property tax, no homestead | −$264 |
| Insurance | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,118 |
On cash invested: -7.5% in cash, -3.1% including principal paydown.
| Rent | $1,950 |
| Property management, 10% | −$195 |
| Vacancy allowance, 5% | −$98 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$98 |
| Property tax, no homestead | −$264 |
| Insurance | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,118 |
On cash invested: -4.5% in cash, -1.2% including principal paydown.
| Rent | $1,950 |
| Property management, 10% | −$195 |
| Vacancy allowance, 5% | −$98 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$98 |
| Property tax, no homestead | −$264 |
| Insurance | −$97 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,118 |
On cash invested: -2.5% in cash, 0.1% including principal paydown.
| Rent | $2,050 |
| Property management, 10% | −$205 |
| Vacancy allowance, 5% | −$102 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$102 |
| Property tax, no homestead | −$282 |
| Insurance | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,173 |
On cash invested: -29.0% in cash, -19.1% including principal paydown.
| Rent | $2,050 |
| Property management, 10% | −$205 |
| Vacancy allowance, 5% | −$102 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$102 |
| Property tax, no homestead | −$282 |
| Insurance | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,173 |
On cash invested: -16.6% in cash, -10.3% including principal paydown.
| Rent | $2,050 |
| Property management, 10% | −$205 |
| Vacancy allowance, 5% | −$102 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$102 |
| Property tax, no homestead | −$282 |
| Insurance | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,173 |
On cash invested: -8.0% in cash, -3.6% including principal paydown.
| Rent | $2,050 |
| Property management, 10% | −$205 |
| Vacancy allowance, 5% | −$102 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$102 |
| Property tax, no homestead | −$282 |
| Insurance | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,173 |
On cash invested: -4.8% in cash, -1.5% including principal paydown.
| Rent | $2,050 |
| Property management, 10% | −$205 |
| Vacancy allowance, 5% | −$102 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$102 |
| Property tax, no homestead | −$282 |
| Insurance | −$103 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,173 |
On cash invested: -2.7% in cash, -0.2% including principal paydown.
| Rent | $2,150 |
| Property management, 10% | −$215 |
| Vacancy allowance, 5% | −$108 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$108 |
| Property tax, no homestead | −$300 |
| Insurance | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,228 |
On cash invested: -29.7% in cash, -19.9% including principal paydown.
| Rent | $2,150 |
| Property management, 10% | −$215 |
| Vacancy allowance, 5% | −$108 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$108 |
| Property tax, no homestead | −$300 |
| Insurance | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,228 |
On cash invested: -17.1% in cash, -10.8% including principal paydown.
| Rent | $2,150 |
| Property management, 10% | −$215 |
| Vacancy allowance, 5% | −$108 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$108 |
| Property tax, no homestead | −$300 |
| Insurance | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,228 |
On cash invested: -8.3% in cash, -3.9% including principal paydown.
| Rent | $2,150 |
| Property management, 10% | −$215 |
| Vacancy allowance, 5% | −$108 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$108 |
| Property tax, no homestead | −$300 |
| Insurance | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,228 |
On cash invested: -5.1% in cash, -1.8% including principal paydown.
| Rent | $2,150 |
| Property management, 10% | −$215 |
| Vacancy allowance, 5% | −$108 |
| Repairs and maintenance, 5% | −$108 |
| Property tax, no homestead | −$300 |
| Insurance | −$110 |
| HOA | −$82 |
| Net before mortgage | +$1,228 |
On cash invested: -3.0% in cash, -0.4% including principal paydown.
Two tax points in your favour
Homestead exemption. As your primary residence, up to $50,000 comes off the taxable value. That is already reflected above. Eligibility and the exact amount are confirmed by the county property appraiser.
Save Our Homes. Once homestead is in place, the assessed value cannot rise more than 3% a year no matter what the market does. Over ten years that protection is worth more than the exemption itself.
Renting here is allowed
Long-term rental in The Trails is permitted under the association’s documents. That is not always the case in gated communities, and for an investor it matters: the unit can be rented without breaking the rules or risking fines.
I provide the association documents along with the offer, so you see the terms yourself rather than take my word for it.
An honest word about the numbers
The property’s own return here is roughly 4.5–4.8%, using rents at current market levels. That is what the townhome earns on its own, before any mortgage.
Compare that to your own rate. If your rate is higher, borrowed money costs more than the property earns, and cash flow at a small down payment goes negative. You can see it in the table above — move the down payment and watch where the line falls for you.
That does not make the purchase pointless. It means it is not a cash-flow play. A new townhome in a gated community means low maintenance, exterior repairs on the HOA, a stable tenant and a bet on appreciation. Appreciation is not guaranteed by anyone, myself included. If monthly cash flow is what you are after, tell me, and I will show you where it can be found right now and where it cannot.
Inside
Two-storey layouts: living room, kitchen and a half bath downstairs, bedrooms upstairs. Granite counters, stainless appliances, a separate laundry room.
Photographs from completed units in this community. Finishes may vary by address.
The ocean, and everything around
| Flagler Beach | about 20 minutes · pier, cafés, low-rise |
| Jungle Hut Park | about 15 minutes · parking, showers, quiet beach access |
| MalaCompra Park | about 20 minutes · 36 acres along the beachfront |
| Varn Park | about 20 minutes · wheelchair beach access, ample parking |
| Washington Oaks Gardens | about 25 minutes · state park between ocean and river, coquina rock formations |
| St. Augustine | 30–40 minutes · the oldest city in the United States, founded 1565 |
| Daytona Beach | about 40 minutes |
| Jacksonville | about 1 hour 15 minutes |
Drive times are typical off-peak estimates and vary with traffic and season.
St. Augustine deserves its own line. It is the oldest continuously inhabited city in the United States, older than Boston and New York by almost half a century. A Spanish fort, cobblestone streets, small restaurants. Forty minutes from your door — which means dinner there on a Saturday, not a holiday once a year.
Beach access, the coastline from above, the Intracoastal Waterway.
Parks, sports and shopping nearby
Parks and nature
- Belle Terre Park — ball fields, playgrounds, tennis, handball and racquetball
- Southern Recreation Center — fields and courts, close to the B Section
- Belle Terre Swim & Racquet Club — pool and courts
- Palm Coast Aquatics Center — indoor pool, year round
- Lehigh Trail — 6.7 miles on an old rail bed, flat and shaded
- Lehigh Trailhead — fenced dog parks, separate runs for small and large dogs
- Graham Swamp Preserve — trails through Florida woodland, on the Lehigh Trail route
Shopping and daily life
- Publix on Belle Terre Parkway — groceries
- Palm Coast Town Center — Target, Bealls, cafés, pharmacies, banks
- Island Walk Shopping Center — Publix, restaurants, services
- Palm Coast Landing — big-box retail
- AdventHealth Palm Coast — hospital with 24/7 emergency care
- I-95 access within minutes
AdventHealth Palm Coast, the Palm Coast canals connecting to the Intracoastal, and golf nearby.
How to read the table
“The property’s own return” is the line that matters most. It is what the townhome earns by itself if bought without a mortgage: rent less management, vacancy, repairs, taxes, insurance and HOA.
Then compare it to your own mortgage rate. If the property’s return is higher than your rate, borrowed money works for you. If it is lower, it works against you, and a larger down payment does not change that.
The calculations use 6.6% as an example. Yours will be different: it depends on your credit profile, the programme, and whether you are buying to live in or to rent out. Your lender gives you the exact figure, and I will introduce you to the one I work with.
Know your rate before you start choosing
Everything above is calculated at 6.6%, used as an example. Yours will be different: it depends on your credit profile, the programme, and whether you are buying to live in or to rent out.
I work with Inga. She will tell you what you actually qualify for and what your payment would really be. It costs nothing and commits you to nothing.
Why this is worth doing first. Once you know your rate, you can see where the line falls for you: at what down payment the cash flow turns positive, and what price makes sense. Without that figure, choosing a unit is guesswork. With it, it is arithmetic.
And with a pre-approval in hand you negotiate from a stronger position — a seller sees a buyer who will actually close.
Say the word and I will introduce you. Loan terms are set by the lender; I take no part in them.
What to look at when choosing a specific unit
- End unit or interior. End units cost more, but they have windows on three sides, more light, and one shared wall instead of two. The difference shows up again at resale.
- What is out the window. Within the same row, one unit looks at the pond and another at the neighbours’ parking. The price is the same.
- Distance to the gate and to the playground. Near the gate means car noise. Next to the playground means children. Either is a plus for some and a minus for others.
- What the HOA covers. Usually the roof, exterior walls, lawn and the gate — but the scope has to be read, not assumed. Your maintenance budget depends on it.
- The association’s reserves. If the reserve fund is thin, dues go up. I review the association’s financials before we write an offer.
VHR Virtual Homes Realty · Palm Coast
Let’s walk it together
The difference between units in the same row is bigger than photographs suggest: light, view, noise, neighbours. Let’s go through a few, and in parallel I will pull the association documents and financials.
Message me on WhatsApp →This information is provided for general reference and is not an offer, or financial, tax or legal advice. Prices, sizes and HOA dues are based on publicly available builder, association and MLS information and may differ for a specific unit. Property taxes are estimated using average Flagler County millage; the homestead exemption is assumed for a primary residence, and actual amounts are set by the county. Insurance and rental figures are market estimates as of the date of preparation, not guaranteed outcomes. Interest rates and down payment requirements are set by your lender and are individual; the 6.6% used in these calculations is an example and is not an offer of credit. Association rules, including any rental provisions, should be reviewed in the association’s governing documents.
Olesya Garniza · Licensed Florida Realtor, VHR Virtual Homes Realty
Palm Coast, Flagler County · +1 (818) 844-6116 · usa@olesyagarniza.com · olesyagarniza.com